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Presse-Mitteilungen der Kanzlei Engel

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27.12.2012

Keine dauerhafte Einstellung von Leiharbeitnehmern

HAMELN/BERLIN (LAG) Mit Beschluss vom 19.12.2012 hat das LAG Berlin-Brandburg entschieden, dass die Einstellung eines Leiharbeitnehmers auf einem Dauerarbeitsplatz unzulässig ist. Eine solche Einstellung verstößt gegen § 1 Absatz 1 Satz 2 AÜG. Der Betriebsrat kann daher der vom Arbeitgeber verlangten Zustimmung zur Einstellung eines Leiharbeitnehmers verweigern.

Das AÜG sieht nur die vorübergehende Beschäftigung vor. Zwar hat das Gesetz eine zeitliche Höchstdauer der Überlassung nicht (mehr) geregelt, jedoch darf der Einsatz von Leiharbeitnehmern dennoch nicht auf dauerhaften Arbeitsplätzen erfolgen. Bei einem Dauerarbeitsplatz  besteht der Verstoß gegen § 1 Absatz 1 Satz 2 AÜG unabhängig davon, ob die Beschäftigung des jeweiligen Leiharbeitnehmers selbst nur vorübergehend erfolgen soll. Denn es ist auf den Arbeitsplatz abzustellen, nicht auf den jeweiligen Leiharbeitnehmer.

Diese Entscheidung des LAG Berlin-Brandenburg sollte, so Rechtsanwalt Oliver W. Engel, jeden Betriebsrat dazu veranlassen, im jeweiligen einzelnen Fall die nach § 99 BetrVG begehrte Zustimmung zu prüfen und bei Zweifeln anwaltlich prüfen zu lassen. Denn auch die mögliche Zustimmungsverweigerung kann durchaus erhebliche Konsequenzen für die Stammbelegschaft haben. Eine zu pauschale Beurteilung verbietet sich daher.

15.12.2012

ARGE Baurecht: Technische Vertragsbedingungen machen viele Verträge ungültig

 
HAMELN/BERLIN (DAV) Architekten werden von ihren Bauherren zu Tätigkeiten gedrängt, für die sie weder qualifiziert noch haftpflichtversichert sind, beobachtet Rechtsanwalt Oliver W. Engel, Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Architektenrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV).

Das hat sich eingebürgert, weil der Architekt für viele immer noch die Schlüsselfigur des gesamten Bauprozesses darstellt. Das aber hat sich in den vergangenen Jahren stark verändert. Was früher galt ist heute oft nicht mehr aktuell, gibt Rechtsanwalt Oliver W. Engel zu bedenken.

Ein klassisches Beispiel sind Musterverträge. Viele Planer arbeiten mit rechtlich überholten Vertragsvorlagen, die sie ihren Bauherren zur Verfügung stellen. Nutzt der Bauherr sie und kommt es deshalb zum Streit, haben Bauherr und Planer das Problem. Das verdirbt außerdem die gute Stimmung und untergräbt das Vertrauen des Auftraggebers in seinen Planer, dessen Leistungen er bislang ja besonders schätzte.

Als ähnlich problematisch sieht Rechtsanwalt Oliver W. Engel die Leistungsverzeichnisse. Zum Leistungsverzeichnis, das der Planer im Rahmen seiner Arbeit selbstverständlich aufstellt, gehören die sogenannten ZTV, die zusätzlichen technischen Vertragsbedingungen, die dem Leistungsverzeichnis vorangestellt werden. Viele Architekten schießen hier nach unserer Erfahrung übers Ziel hinaus. Statt sich auf wirklich technische Dinge zu beschränken, formulieren sie aufwändige Klauseln, oft noch mit Vertragsstrafen. Dieser Schuss geht dann meist nach hinten los, mahnt Rechtsanwalt Oliver W. Engel, weil die Details dieser ZTV den übrigen Vertragsinhalten widersprechen oder sie aushöhlen.

Architekten sollten sich von ihren Auftraggebern nicht über ihre fachlichen Möglichkeiten hinaus in die Pflicht nehmen lassen. Schließlich erwartet ja auch kein Mensch von seinem Hausarzt, dass er die Herz-OP persönlich durchführt, wohl aber, dass er den Patienten berät und ihn zum entsprechenden Facharzt überweist. Genauso verhält es sich mit dem Planer: Er muss wissen, was zu tun ist, aber für die juristische Formulierung der Verträge sollte er sich fachlichen Rat holen.
 

28.11.2012

ARGE Baurecht: Architekten müssen an künstlerische und rechtliche Rahmenbedingungen denken

 
HAMELN/BERLIN (DAV) Nachverdichtung heißt das Gebot der Stunde: Nicht mehr auf der grünen Wiese wollen Menschen heute bauen, sondern möglichst in der Stadt. Dort sind Grundstücksteilungen, die Erschließung von Hinterliegergrundstücken sowie Abbruch und Neubau an der Tagesordnung.

Für diese Gebiete gibt es oft keinen Bebauungsplan, weiß aus Erfahrung Rechtsanwalt Oliver W. Engel, Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV): In solchen Fällen müssen Neubauten nach den Vorgaben des § 34 des Baugesetzbuches geplant werden. Die Vorgaben sind unpräzise; das Bauvorhaben muss sich in die nähere Umgebung "einfügen".

Bauen nach § 34 klingt einfach, birgt aber enorme Risiken. Vor allem Architekten neigen dazu, die Frage des Einfügens unter städtebaulichen und architektonischen Gesichtspunkten zu beurteilen: Wie hoch sind die Nachbarhäuser? Wie viele Stockwerke haben sie? Wie steil sind die Dächer? Aus den Ergebnissen ermitteln sie Durchschnittswerte und angepasste Gestaltung und versuchen damit "weil vertraglich so mit dem Bauherrn vereinbart" den Bauplatz maximal auszunutzen. Das geht oft schief.

Nachbarn wehren sich nämlich häufig gegen die nachträgliche Verdichtung der Bebauung vor ihrer Haustür. Der Fall geht vor Gericht, die Pläne werden abgelehnt. Vor Gericht, erläutert Rechtsanwalt Oliver W. Engel, werden die Baupläne nämlich nicht von Architekten beurteilt, sondern von Juristen, und die fragen zunächst immer, ob ein Bauvorhaben geeignet ist, bodenrechtliche Spannungen zu verursachen.

Wird der Plan abgelehnt, hat der Architekt ein Problem, denn er hat ja den Auftrag, das Grundstück maximal auszunutzen. Kann er seinen Vertrag aber nicht erfüllen, bezahlt ihn der Auftraggeber häufig nicht. Das Ergebnis ist Ärger für alle Parteien. Architekten dürfen sich beim Bauen nach § 34 keinesfalls nur an gestalterischen und städtebaulichen Vorgaben orientieren, sondern sie müssen auch rechtliche Rahmenbedingungen ins Kalkül ziehen und ihren Bauherrn über die Risiken aufklären. Der Baurechtsanwalt berät sie dabei.

14.10.2012

ARGE Baurecht: Architekten sollten Honorarfrage frühzeitig klären

 
HAMELN/BERLIN (DAV) Ab wann wird ein Architekt für seine Leistungen bezahlt? Ab welchem Zeitpunkt wird die Akquise zum Vertrag, das unverbindliche Vorgespräch zum vergütungspflichtigen Auftrag?

Diese Fragen stehen immer wieder im Raum, wenn sich Planer und Bauherr die ersten Male treffen. Dabei wird das Problem allerdings selten angesprochen. Das ist ein Fehler, mahnt die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV), denn häufig entstehen so Missverständnisse und schließlich Ärger ums Geld. Die Frage des Honorars sollte immer möglichst schnell geklärt werden. Architekten und Ingenieure sollten sich nicht scheuen, deutlich zu sagen, ab welchem Zeitpunkt sie Honorar verlangen. Unentbehrlich für die Planungs- und Kostensicherheit ist auch der Architektenvertrag. Ausgearbeitet vom Baurechtler regelt er genau, welche Pflichten Planer und Auftraggeber haben. Wer rechtzeitig einen solchen Vertrag abschließt der spart sich hinterher viel Ärger. Das ist heute, wo vorwiegend baubegleitend geplant wird, wichtiger denn je. Wird der Architektenvertrag beispielsweise nur über Teilbereiche geschlossen, vermeidet der Planer Honorarausfälle die entstehen können, wenn sich das Bauen während der Bauzeit erheblich verteuert, er aber an die ursprüngliche Kostenberechnung gebunden bleibt.

22.09.2012

ARGE Baurecht: Darlegungs- und Beweislast trägt Bauunternehmer

 
HAMELN/BERLIN (DAV) Bauunternehmer und Handwerker müssen sich absichern, denn sie tragen die Darlegungs- und Beweislast für in Auftrag gegebene Leistungen, rät Rechtsanwalt Oliver W. Engel, Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV).

Im täglichen Baugeschehen kommt es schnell zu Missverständnissen, beispielsweise über die konkret bestellten Abmaße eines anzufertigenden Werkes. In diesem Fall muss der Unternehmer beweisen, dass er das Werk vertragsgemäß erbracht hat, erläutert Rechtsanwalt Oliver W. Engel, denn der Besteller braucht das Werk nicht abzunehmen, wenn es nicht seiner konkreten Bestellung entspricht. Es ist deshalb dringend zu raten, den Inhalt eines Auftrages konkret im Vertrag zu beschreiben, empfiehlt Rechtsanwalt Oliver W. Engel, und zwar so genau wie möglich, denn im Streitfall reicht eine bloße Größenangabe nicht aus.

So hat beispielsweise das Landgericht Mainz (LG Mainz - Beschluss vom 15.12.2011, Az 3 S 19/11) im Falle einer Markise entschieden: Sie war schräglaufend und flächenabdeckend bestellt worden. Dies war aber nicht schriftlich fixiert worden. Der Auftragnehmer konnte demzufolge nicht beweisen, dass er das Werk vertragsgemäß ausgeführt hatte. Der Besteller musste die Markise nicht bezahlen.

16.08.2012

ARGE Baurecht: Auch beim gekündigten Bauvertrag Abnahme durchführen!

 
HAMELN/BERLIN (DAV) Ein fertiges Werk muss abgenommen werden. Das ist allgemein bekannt. Dass aber nach mittlerweile gefestigter Rechtsprechung auch ein unfertiger Bau abgenommen werden muss, wenn der Bauvertrag gekündigt wurde, das ist vielen Handwerkern und Bauunternehmern nicht geläufig, konstatiert Rechtsanwalt Oliver W. Engel, Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV).

Wird ein Vertrag gekündigt, kommt es nach Erfahrung von Rechtsanwalt Oliver W. Engel oft zum Streit zwischen den Parteien. Ursache dafür ist häufig die Frage, ob am unfertigen Baukörper Mängel bestehen, für die dann ein Nacherfüllungsrecht des Unternehmers existiert beziehungsweise ein Recht auf zweite Andienung. Baufachleute suchen seit langem nach einer praktikablen Lösung, wie unterschieden werden kann zwischen einem Mangel am unfertigen Baukörper einerseits und Restleistungen andererseits, die aufgrund der Kündigung noch nicht erbracht wurden und nun auch nicht mehr zu erbringen sind.

Rechtsanwalt Oliver W. Engel schlägt als grobe Faustregel vor: Das zum Zeitpunkt der Kündigung bestehende, unfertige Werk ist mangelfrei, wenn es ohne zusätzliche ungeplante Maßnahmen für die Vollendung des ursprünglich geschuldeten Werkes geeignet ist.Er präzisiert weiterhin: Lässt der unfertige Baukörper also ein "Weitermachen" zu, so kann die Abnahme gefordert werden. Ist dagegen ein teilweiser Rückbau erforderlich, so besteht grundsätzlich auch bei Kündigung die Mangelbeseitigungspflicht des Bauunternehmers und sein Recht auf Nacherfüllung.

Die Abnahme des unfertigen Bauwerks ist zur korrekten Werklohn-Abrechnung und zur Fälligkeit des Werklohns notwendig, erläutert Rechtsanwalt Oliver W. Engel. Mit der Kündigungserklärung wird ein Schnitt gezogen: Die bis dahin erbrachte Teilleistung wird in jedem Fall anteilsmäßig am Gesamtwerklohn abgerechnet. Der Wert der Arbeit lässt sich nur mit einer Begehung und einem Aufmaß verlässlich ermitteln. Je nachdem, auf welcher rechtlichen Grundlage der Vertrag gekündigt wurde, muss der Auftraggeber eventuell aber auch einen Teil der nicht erbrachten Leistung bezahlen, zum Beispiel bei der sogenannten freien Kündigung.

07.07.2012

ARGE Baurecht: Schwarzbauten können teuer werden

 
HAMELN/BERLIN (DAV) Wer baut, der muss seine Bauten genehmigen lassen. Das gilt für große Wohnhäuser ebenso wie für Garagen oder Wintergärten und Vordächer, die nachträglich ans alte Haus angebaut werden.

Je nach Bundesland sind die Genehmigungsunterlagen, die die Behörde jeweils einfordert, unterschiedlich umfangreich. Und natürlich kosten Genehmigungen auch Gebühren. Manche Bauherren ignorieren deshalb diese Pflichten und lassen kleinere Um- und Anbauten "schwarz" errichten. Dazu sollten sie sich nicht verleiten lassen, warnt die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV), denn Schwarzbauten sind illegal. Die Behörden gehen konsequent dagegen vor. Auf der Suche nach Schwarzbauten helfen den Ämtern die eigenen Kontrolleure, aber auch Dienste wie Google Maps und Google Street View.

Neueste Methode zum Aufspüren von Schwarzbauten sind Luftbildaufnahmen. Bauverwaltungen lassen das Land im Herbst und Winter überfliegen, wenn die Bäume kahl sind. Die digitalisierten Luftbilder erlauben den schnellen Abgleich mit den vorliegenden, ebenfalls digitalisierten Baugenehmigungen. Entdeckt die Behörde einen Schwarzbau, bekommt der Eigentümer das Luftbild zugeschickt zusammen mit der Aufforderung den Schwarzbau nachgenehmigen zu lassen oder "rückzubauen", sprich abzureißen. Das kostet Zeit, Geld und macht Ärger. Die ARGE Baurecht rät deshalb allen Bauherren, sich lieber im Vorfeld zu erkundigen, welche An- und Umbauten genehmigt werden müssen und die behördliche Zustimmung einzuholen.